Σημαντικές αλλαγές, στις οποίες είναι ιδιαιτέρως εμφανές το πνεύμα των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, επέρχονται με σχέδιο νόμου για τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης που επεξεργάστηκε επιτροπή στο υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ.

Το τελικό κείμενο, που αποκαλύπτει σήμερα η «Κ.Ε.», βρίσκεται στα χέρια του Κώστα Λαλιώτη για να πάρει το δρόμο προς τη Βουλή.

nΚαταργείται, μεταξύ άλλων, το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή για οικοδομές που θα φιλοξενούν γκαράζ.

Mειώνεται κατά 50% ο αυξημένος συντελεστής δόμησης και διευκρινίζεται ότι δεν μπορεί να αυξηθεί το ύψος των κτιρίων που κάνουν χρήση του θεσμού.

Επίσης, θεσπίζονται αυστηρότερα κριτήρια για την επιλογή ζωνών που θα δεχθούν τα μεταφερόμενα τετραγωνικά.

Αποκλείονται από τη δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή οι πυκνοδομημένες περιοχές, όπου ο ισχύων συντελεστής δόμησης ορίζεται στο 2,4 και πάνω.

Οικοδομές στον αέρα

Αυτή είναι η μόνη λύση για να ξεμπλοκαριστεί ένας θεσμός που έχει αφήσει κυριολεκτικά στον αέρα 5.800 οικοδομές και έχει βάλει φρένο στη δόμηση, κυρίως στις θεωρούμενες ακριβές περιοχές.

Με το σχέδιο νόμου, που είναι ήδη έτοιμο, παραμένουν ανέπαφα 11 άρθρα του νόμου 2300/95, γίνονται μικρές βελτιώσεις σε άλλα 6 και τροποποιούνται ριζικά 4, τα πλέον επίμαχα. Οι βασικές αλλαγές που επέρχονται έχουν ως εξής:

ΚΑΤΑΡΓΟΥΝΤΑΙ 4 από τις 7 περιπτώσεις, για τις οποίες οι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα για μεταφορά συντελεστή δόμησης.

Με το νόμο 2300, αυτή η δυνατότητα είχε θεσπιστεί για τα διατηρητέα, τα μνημεία και έργα τέχνης και τα χαρακτηριζόμενα ως αρχαιολογικοί χώροι.

–Επίσης, οι ιδιοκτησίες που χαρακτηρίζονται κοινόχρηστοι χώροι (χώροι πρασίνου, παιδικές χαρές, χώροι αθλητισμού κ.λπ.) από τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, καθώς και τα ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί ιδιαιτέρως αυστηροί όροι δόμησης, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην μπορούν στην πράξη να χτίσουν.

–Επιπλέον, ο νόμος προέβλεπε το ίδιο δικαίωμα για τα ακίνητα που χαρακτηρίζονται ως πολεοδομικώς ενδιαφέροντα σημεία ενός οικισμού, για τα χαμηλά κτίρια (όπως ορίζονται με το άρθρο 14 του νόμου 1577/85), για ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε ενεργά οικοδομικά τετράγωνα και ακίνητα που χτίζονται αποκλειστικά για τη δημιουργία γκαράζ. Αυτές είναι οι τέσσερις περιπτώσεις που καταργούνται με το νέο νομοσχέδιο.

ΒΕΛΤΙΩΝΕΤΑΙ η διάταξη του νόμου με την οποία θεσπίζονται οι Ζώνες Αγοράς Συντελεστή (ΖΑΣ) και οι Ειδικές Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΕΖΥΣ). Για τις δεύτερες τίθεται ως προϋπόθεση η εκπόνηση μελέτης για τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, ενώ για την επιλογή του χώρου αναφέρεται ότι πρέπει να καθορίζονται τα χωροταξικά και πολεοδομικά κριτήρια που οδήγησαν στην επιλογή.

–Στο άρθρο 3 επισημαίνεται ότι μια περιοχή θεωρείται ακατάλληλη για ΕΖΥΣ, εάν βρίσκεται μέσα στα όρια νομοθετημένων ευπαθών οικολογικών συστημάτων, σε ιστορικούς τόπους, σε παραδοσιακά τμήματα οικισμών, σε αρχαιολογικούς χώρους ή σε περιοχές όπου έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.

ΑΠΑΓΟΡΕΥEΤΑΙ η μεταφορά συντελεστή στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα στις παραλιακές περιοχές ή σε παραλίμνιες θέσεις στην ηπειρωτική Ελλάδα. Η ίδια απαγόρευση ισχύει για τοποθεσίες με έντονη κλίση του φυσικού εδάφους, καθώς και σε ζώνες που έχουν χαρακτηριστεί προστατευόμενες.

ΑΠΟΚΛΕΙΟΝΤΑΙ οι περιοχές που έχουν συντελεστή δόμησης πάνω από 2,4, καθώς και περιοχές που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο με διατάξεις που αφορούν τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Και αυτή η διάταξη δεν υπήρχε στο νόμο 2300.

ΜΕΙΩΝΕΤΑΙ ο συντελεστής κάλυψης για τις επιφάνειες που προστίθενται λόγω μεταφοράς. Ο παλιός νόμος όριζε ότι η αύξηση του δομημένου όγκου κλιμακώνεται έως και 30% σε σχέση με τα ισχύοντα στην περιοχή. Με το νομοσχέδιο τίθεται ανώτατο όριο το 20% για όλες τις οικιστικές κατηγορίες.

ΑΥΞΑΝΟΝΤΑΙ οι περιορισμοί που θεσπίστηκαν με το νόμο 2300 και προστίθενται 2 παράμετροι:

–Η πρώτη αφορά το ύψος της οικοδομής που κάνει χρήση μεταφερόμενου συντελεστή και ορίζει ότι δεν μπορεί να υπερβαίνει αυτόν που προκύπτει από τον ισχύοντα στην περιοχή συντελεστή δόμησης.

–Η δεύτερη αφορά την απόσταση της νέας οικοδομής από τα όρια του οικοπέδου στις περιοχές που ίσχυε το λεγόμενο «πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης». Η σχετική διάταξη ορίζει ότι πρέπει να απέχει απόσταση «Δ», όπως αυτή ορίζεται με το άρθρο 9 του ΓΟΚ.

ΚΑΘΟΡΙΖΕΤΑΙ ότι ΕΖΥΣ μπορούν να δημιουργηθούν κατά προτεραιότητα σε περιοχές που έχουν αποκτήσει Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και διαθέτουν επάρκεια κοινωνικής και τεχνικής υποδομής (κοινόχρηστοι χώροι, οδικό δίκτυο κ.λπ.).

ΘΕΣΠΙΖΕΤΑΙ πρώτη φορά η υποχρέωση για καταβολή παραβόλου 10.000 δραχμών υπέρ του Ειδικού Ταμείου Εφαρμογής Ρυμοτομικών και Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΤΡΠΣ), του φορέα που χρηματοδοτεί παρεμβάσεις για την προστασία του περιβάλλοντος.

ΔΙΕYΚΡΙΝΙΖΕΤΑΙ ότι, αν σε ένα δήμο δεν μπορεί να καθοριστεί ΕΖΥΣ, ο μεταφερόμενος συντελεστής μπορεί να υλοποιηθεί σε όμορο δήμο ή σε δήμο του ίδιου διαμερίσματος. Σε περίπτωση που δεν έχουν καθοριστεί ζώνες ούτε και σε αυτές τις περιπτώσεις, δίνεται το δικαίωμα η μεταφορά να αξιοποιηθεί σε οποιαδήποτε ΕΖΥΣ της επικράτειας, εκτός από τους νομούς Αττικής και Θεσσαλονίκης.

ΒΕΛΤΙΩΝΕΤΑΙ ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, τόσο αυτών που δίνουν όσο και αυτών που δέχονται μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης.

Η σχετική διάταξη υπήρχε στο νόμο 2300/95, αλλά είχε δημιουργήσει προβλήματα κατά τους υπολογισμούς που δίνονται από τις ΔΟΥ.

–Να σημειωθεί ότι τα επιπλέον τετραγωνικά που μεταφέρονται πρέπει να πολλαπλασιαστούν με τον καθορισμένο συντελεστή για να προκύψει η αντικειμενική αξία τους. Στη συνέχεια, το ποσό αυτό διαιρείται με το συντελεστή που έχει θεσπιστεί για την περιοχή της υποδοχής, ώστε να προκύψουν τα τετραγωνικά που μπορούν να χτιστούν στη νέα θέση.

Οι «μεταβατικές»

Για παράδειγμα, 50 τετραγωνικά στο Περιστέρι «μεταφράζονται» σε 24 τετραγωνικά οικοδομής για την περιοχή του Ψυχικού. Μ' αυτό τον τρόπο, ελέγχεται το ενδεχόμενο κερδοσκοπίας που είχε παρατηρηθεί στις αρχές της δεκαετίας του '90.

ΚΑΤΑΡΓΟΥΝΤΑΙ, τέλος, οι περίφημες μεταβατικές διατάξεις που είχαν θεσπιστεί με το άρθρο 21, είχαν χαρακτηριστεί «φωτογραφικές» και είχαν προκαλέσει και τις περισσότερες προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

–Καθορίζεται, ωστόσο, ότι μπορούν να υλοποιηθούν οι τίτλοι για μεταφορά συντελεστή που αφορούν αιτήσεις οι οποίες έχουν υποβληθεί στις αρμόδιες υπηρεσίες έως τις 7 Φεβρουαρίου 1997, οπότε εκδόθηκε η εγκύκλιος του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ για πάγωμα του θεσμού.

–Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις των νόμων 880 και 2300 μπορεί να υλοποιηθούν μόνον εφόσον εμπίπτουν στους νέους περιορισμούς που θεσπίζονται με το νομοσχέδιο.

Kαρδίτσα κερνά, και Ψυχικό πίνει...

Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης εισήχθη με το νόμο 880/1979, τότε υφυπουργού Οικισμού Στέφ. Μάνου.

Βασικό μέλημά του ήταν η διατήρηση των παραδοσιακών κτιρίων που είχαν καταφέρει να ξεφύγουν από την επέλαση του μπετόν, δίνοντας τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να μεταφέρουν, δηλαδή να χτίσουν σε άλλη περιοχή ή και να πουλήσουν σε τρίτους, τα τετραγωνικά που τους έδινε ο ισχύων συντελεστής δόμησης.

Για να πραγματοποιηθεί η μεταφορά των τετραγωνικών, σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να εκδοθούν τουλάχιστον δύο προεδρικά διατάγματα: ένα για το ακίνητο που παρέχει τον πλεονάζοντα συντελεστή δόμησης και ένα για κάθε ακίνητο που θα τον δεχθεί.

–Το πνεύμα του νομοθέτη έγινε σεβαστό σχεδόν για μια δεκαετία, όπως δείχνουν τα υπάρχοντα στοιχεία. Το 1988, όταν πρόεδρος της δημοκρατίας είχε αναλάβει ο Χρήστος Σαρζετάκης, καταγράφηκε κατακόρυφη αύξηση στον αριθμό των αιτήσεων για μεταφορά συντελεστή, ενώ άρχισαν να ακούγονται και τα πρώτα «παρατράγουδα» που έφεραν αναμεμειγμένους εργολάβους, καθώς και υπαλλήλους των πολεοδομικών υπηρεσιών και των εφοριών. Είχε προηγηθεί, βεβαίως, τροποποίηση του αρχικού νόμου, που έδινε το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή για ακίνητα που ρυμοτομούνται για να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι χώροι.

Κατά... σύμπτωση, οι προσφερόμενοι συντελεστές δόμησης είχαν αφετηρία υποβαθμισμένες γειτονιές και κατευθύνονταν σε ακριβά προάστια, όπως το Ψυχικό, η Φιλοθέη, αλλά και ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας. Είχε καταγραφεί μάλιστα περίπτωση μεταφοράς συντελεστή από την Καρδίτσα στον Υμηττό!

–Η χαριστική βολή στο νόμο δόθηκε το 1993, όταν το ΣτΕ έκανε δεκτή την προσφυγή του δήμου και των κατοίκων του Ν. Ψυχικού για το κτίριο Βωβού, κοντά στην Αγία Βαρβάρα, το οποίο χάρη στη μεταφορά συντελεστή θα «ψήλωνε» κατά τρεις ορόφους. Πρέπει να πούμε ότι στο πλευρό του κατασκευστή βρέθηκε το Τεχνικό Επιμελητήριο, η ηγεσία του οποίου εκτιμά ότι η προσθήκη κάποιων ορόφων μπορεί να επιβαρύνει σημειακά ένα οικιστικό σύνολο, αλλά προκαλεί ελάφρυνση σε κάποιο άλλο.

–Το 1995 ψηφίστηκε από τη Βουλή ο νόμος 2300, που έβαζε αυστηρότερους όρους στο δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή. Οριζε ότι δεν νοείται μεταφορά από την επαρχία στα μεγάλα αστικά κέντρα και θέσπιζε πρώτη φορά τις περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης και τις ειδικές ζώνες υποδοχής, οι οποίες όμως δεν έχουν ακόμα καθοριστεί.

–Δεν πέρασε ένας χρόνος και ο νόμος καταρρίφθηκε και πάλι, ως αντισυνταγ-

ματικός.

Ηταν το χρονικό ενός προαναγγελθέντος τέλους, αφού κατά την προκαταρτική συζήτηση του νομοσχεδίου από τη νομοπαρασκευαστική επιτροπή της Βουλής, ο εκπρόσωπος του ΣτΕ είχε εκφραστεί αρνητικά για δύο κυρίως σημεία: τις μεταβατικές διατάξεις και τις κατηγορίες στις οποίες η πολιτεία δίνει το δικαίωμα για μεταφορά συντελεστή δόμησης. Ωστόσο η πολιτική ηγεσία του υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ αγνόησε τις προειδοποιήσεις και ουσιαστικά είναι ο αυτουργός των νέων περιπετειών... Χ. ΤΖ.